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原标题:200多家房企破产,房企数量还将大幅缩减?

来源:中国新闻周刊

今后基于房地产业高质量转型要求

和开发总量逐步降低的必然趋势

房企数量将进一步大幅缩减

近日,有关200余家房企宣告破产的新闻引发业内热议。尽管具体数字有所差别,但事实本身引起多家媒体关注。

中国新闻周刊以7月30日为截止日期,在人民法院公告网中以“房地产”为关键词搜索,再选择公告类型“破产文书”,查找结果共282份。剔除个别非房企业,实际宣布破产的房企约为257家。较去年前7月宣告破产的实际房企数量181家,同比上升约41.9%。

“当下数据并不值得吃惊”

中原地产首席分析师张大伟表示,相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史,当下的数据并不值得吃惊。

但前7个月破产房企同比增多较明显确是事实。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,这主要缘于政策不松导致的楼市上半年持续冷清。

国家统计局数据显示,2019年1月-6月,全国商品房销售面积同比下降1.8%,具体到各地看,多个代表城市的实际成交量都有不同程度的同比或环比下降,或同环比双下降。

与此同时,今年以来楼市调控更加频发。中原地产研究院统计数据显示:2019年上半年,全国房地产调控政策出台多达251次,比2018年上半年的192次同比增加31%。

7月30日,中央政治局会议再次强调“房住不炒”,更首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

当下市场环境,让中小微房企感受到了更强烈的挤压。

不便具名的某房地产咨询机构分析师,向中国新闻周刊表示:“房地产对资金占用高、专业要求强,本就有一定门槛。加上近几年头部房企不断壮大占位,市场份额已经被瓜分得七七八八,留给中小规模和后发房企的机会不多,甚至说少得可怜。”

融创中国董事会主席孙宏斌认为,房地产领域不存在“小而美”,而只会“小而没”。

房企数量还将大幅缩减

今年5月,银保监会发文对信托机构开展整治工作;7月,更是针对房企量身定制“约束衣”:银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。发改委发布通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

业内共识是,资金政策未来或只收难放。

一边借贷艰难,一边“最后还款日”又在逼近。恒大研究院报告指出,2019年-2021年是房企有息负债的偿还高峰,今年只不过是开始。

“能放出去的钱有限,需要的房企却多得多,我们只能对资质要求更加严格。规模排名前30强左右的(房企)基本在白名单里,其他的除非有足额质押,否则轻易不做。”某知名商业银行贷款中心人士称。

某国有资产管理公司内部人士更是向中国新闻周刊表示,除旧改项目、安置房以及房企实质性重组,他们已在银监会指导下关闭了对房地产企业的一般开发借贷业务渠道。

融资能力的显著差别,已经不单区分了房企活得好坏,而是决定了其生死。

7月11日,泰禾集团(000732.SZ)公告称境外全资子公司已完成票面利率为15%的4亿美元债券发行,这个数字,几乎堪称国内房企公开融资利率最高纪录。

与之形成鲜明对比的是央字头房企代表中国海外发展(00688.HK),在泰禾发行海外债前3天的7月8日,其在公开市场进行债券融资,利率最低仅2.9%。

中国指数研究院最新发布的2019年1月-7月百强房企销售报告结果显示,前7月,已有15家房企销售额破千亿,前十房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。资源向龙头进一步集中的趋势显而易见。

国家企业信用信息公示系统的统计数据显示,2018年,在册登记的房地产开发企业共约9.7万家。中国统计年鉴2018显示的房企数量则为95897家,数据相差不大。

9万多家房企,对应我国城镇8亿余人数的常住人口,似乎并不嫌多。但7月13日,重庆市原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆,却在一个公开场合表示这个数字并不合理。

他认为,今后基于房地产业高质量转型要求和开发总量逐步降低的必然趋势,房企数量将进一步大幅缩减。“至少再减掉2/3,十几年后不会超过3万个——3万个可能都多。”

规模是必要而不充分条件

今年来宣布破产的房企共性是:项目基本分布在因市场回调,成交下降严重的三四线城市。资产规模大都在5亿-30亿之间。

规模超千亿房企的日子也并不好过。5月,泰禾集团转让了多个项目股权,以回流资金弥补债务。7月,因黑天鹅事件受到冲击的新城控股公开承认已在洽谈协商出售旗下约40个项目,从而换取约24亿元的交易总额。

“如今地产商之间拼的就是规模,但要冲规模就得投资。靠自身滚动,最多维持20%-40%的增长率,要更大幅度,就要加杠杆,但现在整个行业环境,去杠杆又是趋势。”旭辉集团董事长林中指出过以上矛盾现实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,规模是必需但不是唯一条件。“有规模才有话语权,才能跨越周期。”

“但因为市场环境这些年越来越复杂多变,能瞬息改变一家房企命运的因素太多,无法一一预测。最重要的还是修炼内功,这样不仅能获得规模,其他的也不在话下。”严跃进说。

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